Studio Labrini

Dal 18 giugno 2013 la legge prevede che l’amministratore, accanto al potere/dovere di procedere al recupero della morosità (art. 63, 1° c., disp.att. c.c. e art 1129 c.c.),  abbia la possibilità “ in caso di mora protratta per 6 mesi, di sospendere l’utilizzazione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato”. Un provvedimento che prescinde dal regolamento condominiale e che, se messo in pratica, comporta per il condomino moroso non solo conseguenze economicamente rilevanti, ma lo espone al rischio di vedersi privato dell’utilizzo di un servizio comune.

L’obbligo per il condomino di corrispondere gli oneri condominiali si fonda sulla normativa condominiale che all’art. 1123 c.c. espressamente prevede l’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione, manutenzione, godimento dei beni e dei servizi comuni medesimi. Lo strumento della sospensione pertanto, risponde pienamente agli interessi tutelati dall’art. 1123 c.c.

La sospensione del servizio condominiale può avvenire al verificarsi di  due specifiche condizioni. La morosità deve essere protratta per 6 mesi, a decorrere dall’approvazione del consuntivo a cui la morosità si riferisce. Deve, inoltre sussistere la condizione di servizi suscettibili di utilizzazione separata.

L’applicazione della legge si scontra, tuttavia, con la fattibilità pratica da parte dell’amministratore di intervenire. A volte, infatti, l’esclusione di alcuni servizi (vedi ad esempio il riscaldamento) potrebbe incidere su diritti costituzionalmente garantiti come quello alla salute.  Da qui, la necessità da parte dell’amministratore di prestare le dovute cautele per evitare di prestare il fianco a ricorsi d’urgenza da parte del condomino stesso. L’amministratore, previo avviso, potrà accedere, se necessario, all’unità del singolo moroso  per effettuare le operazioni tecniche destinate a sospendere concretamente il servizio, così come potrà, in caso di ostruzionismo del moroso, chiedere l’intervento dell’autorità giudiziaria per ottenere un provvedimento che, in via di urgenza, consenta l’attuazione di quanto previsto all’art. 63, 3° c., disp.att. c.c..

Sul tema della sospensione dalla fruizione dei servizi comuni  suscettibili di godimento separato ad opera dell’Amministratore condominiale  sono intervenute in questi due anni diverse pronunce delle corti di merito spesso in favore del condominio (si veda ordinanza n. 427 del 13/02/2014 del Tribunale di Brescia http://www.matteoperoni.it/wp-content/uploads/2014/02/ordinanze-sospensione.pdf) e talvolta a vantaggio del diritto alla salute del condomino (es. ordinanza 24/10/2013 Tribunale di Milano), tuttavia ritengo che lo strumento abbia buone probabilità di aprire un contraddittorio più costruttivo sulla morosità rispetto alla sospensione – pur possibile ai sensi della legge – disposta senza alcun vaglio del Tribunale.

In ultima analisi, se è vero che dal 18/06/2013 l’amministratore può procedere, ex lege, alla sospensione dei servizi comuni in danno del moroso al verificarsi delle condizioni di cui all’art 63, 3° c., disp.att. c.c., e anche in assenza di una previsione regolamentare specifica, sarebbe tuttavia opportuno che il regolamento o l’assemblea condominiale prevedessero le modalità e i casi in cui procedere alla sospensione del servizio – stabilendo, per esempio, l’ammontare della morosità al di sopra del quale inibire all’inadempiente l’uso del servizio condominiale al fine sia di conformare l’attuazione dello strumento di cui all’art. 63, 3° c., disp.att. c.c. regolamentare, alle specifica realtà condominiale che di evitare usi impropri del medesimo.