FAQ

L’incarico dell’amministratore dura un anno, ma si rinnova automaticamente per un anno; resta comunque sempre salva la possibilità per l’assemblea di deliberare la revoca dell’amministratore.

Si, i condomini hanno diritto di prendere visione dei documenti giustificativi relative alle spese indicate nel rendiconto e di ottenere una copia a loro spese. Lo stesso diritto è concesso ai soggetti che sono titolari di diritti sulle unità immobiliari come gli usufruttuari e gli inquilini.

No, l’adozione del regolamento diventa obbligatoria solo se i condomini sono più di 10.

Il regolamento di condominio va approvato con la maggioranza dei presenti in assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio.

Si parla di regolamento contrattuale quando questo contiene delle clausole che impongono limitazioni ai diritti dei singoli condomini sulle loro proprietà individuali oppure estendono o comprimono i diritti o i doveri di singoli condomini sulle parti comuni; questo regolamento va approvato (e quindi anche modificato) all’unanimità dei condomini e deve essere allegato in tutti gli atti di compravendita delle singole unità immobiliari nonché accettato espressamente dall’acquirente.

No, la legge espressamente stabilisce che una clausola di questo genere contenuta nel regolamento di condominio non è valida.

Si, ma deve evitare di danneggiare le parti comuni o pregiudicare la stabilità e la sicurezza dell'edificio e il decoro architettonico dell'edificio.

Si, ma questo passaggio deve essere effettuato solo per interessi dell’intero condomino (non quindi solo dei condomini interessati) e con una maggioranza che rappresenti i 4/5 del valore dell’edificio.

No, a fronte di una serie di tipologie di innovazioni (ad esempio: l’eliminazione di barriere architettoniche o l’installazione di impianti di produzione di energia da fonti rinnovabili) è sufficiente la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio; ciò in relazione all’oggettiva utilità generale di questo tipo di innovazioni.

No, la legge stabilisce che le innovazioni non sono consentite quando possono pregiudicare la stabilità o la sicurezza del fabbricato, alterare il decoro architettonico dello stabile o rendere alcune parti dell’edificio inservibili da parte di anche un solo condomino.

No, quando le innovazioni sono molto costose oppure sono voluttuarie (si pensi all’installazione di una statua nell’ingresso del condomino a fini di abbellimento) la spesa si ripartisce solo tra i condomini che le hanno approvate; se però sono suscettibili di uso separato da parte di alcuni dei condomini sono esonerati dalla spesa solo quei condomini che dichiarano di non volerne usufruire.

Il diritto di sopraelevare è riconosciuto al proprietario dell’ultimo piano o del lastrico solare a patto che non sia escluso nell’atto di acquisto dell’immobile. Il condomino che decide di sopraelevare deve versare al condominio una indennità.

I millesimi possono essere millesimi “di proprietà” e millesimi “di spesa”; questi ultimi rappresentano il rapporto tra la singola unità immobiliare e la possibilità di usufruire di un determinato bene o servizio condominiale. accanto alla tabella millesimale di proprietà possono coesistere la tabella millesimale generale di spesa e le diverse tabelle di spesa speciali, riferite quindi ai singoli beni e servizi utilizzabili.

Il tetto, avendo la funzione di copertura dell'edificio, è bene comune; tuttavia deve essere fatto un ragionamento diverso quando un tetto o una tettoia ha la funzione di copertura di una singola unità abitativa.

In linea di massima si, salva l'ipotesi in cui le ringhiere, per la forma o i materiali utilizzati, vadano a contribuire alla forma e al decoro architettonico della facciata dello stabile. In questo secondo caso possono essere considerati come relative alla facciata e quindi ritenute beni condominiali, anche agli effetti della loro manutenzione.

Si, la legge attribuisce al singolo condomino questo diritto a patto che dal distacco non derivino notevoli squilibri di funzionamento per l'impianto o notevoli aggravi di spese per gli altri condomini. Anche in questo caso tuttavia il condomino che ha proceduto al distacco deve comunque contribuire alle spese collegate all'impianto ed in particolare a quelle di manutenzione straordinaria, di messa a norma e di conservazione dell'impianto.

La regola generale ormai pacificamente applicata prevede che siano da considerare condominiali le tubazioni dell'impianto principale, mentre siano da ritenere di proprietà esclusiva le diramazioni che portano il servizio all'interno delle singole unità abitative.

La ripartizione delle spese condominiali viene effettuata in primo luogo considerando i criteri contenuti nel regolamento condominiale. Se questo tace occorre fare riferimento alle disposizioni del codice civile che prevedono una ripartizione in base ai millesimi di proprietà o – se si tratta di un servizio o di un bene che può essere utilizzato in modo diverso dai singoli condomini – in base alla potenzialità di utilizzo. Vengono poi stabiliti criteri specifici per determinati tipi di beni (come ad esempio scale, ascensori, lastrici solari, solette ecc.).

Se il regolamento di condominio non dispone in merito, la ripartizione delle spese condominiali viene effettuata per metà in base ai millesimi di proprietà e per il resto in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.

Se il regolamento di condominio non dispone in merito, la ripartizione delle spese condominiali viene effettuata in misura uguale tra i proprietari dei due piani interessati. La regola, infatti, si fonda sul principio per il quale la soletta è comune ai due piani. Resteranno poi a carico del proprietario del piano superiore le spese per la pavimentazione, mentre a carico del proprietario del piano inferiore le spese di tinteggiatura della volta.

Se il regolamento di condominio non dispone in merito, la ripartizione delle spese condominiali viene effettuata in base ai millesimi di proprietà. Tuttavia se il lastrico solare non è comune a tutti i condomini ed uno di essi (o alcuni di essi) ne hanno l’uso esclusivo le spese si suddividono nella misura di 1/3 a carico dei soggetti che hanno l’uso esclusivo del lastrico (se più di uno l’importo dovrà essere ripartito in relazione i millesimi di ciascuno) e di 2/3 a carico dei condomini dell’edificio (o della sua parte) servito dal lastrico solare in proporzione al valore del piano (o della porzione di piano di ciascuno).

Questo diritto è riconosciuto agli inquilini delle unità ad uso abitativo che in questo caso avranno anche diritto di voto per quanto riguarda le decisioni che riguardano la modificazione di servizi di cui beneficiano sempre che nel contratto di affitto sia previsto che paghino direttamente le relative spese o le rimborsino al proprietario.

In prima convocazione deve essere presente la maggioranza dei partecipanti al condominio che rappresenti i due terzi del valore dell’edificio, mentre in seconda convocazione almeno un terzo dei partecipanti al condominio che rappresentino almeno un terzo del valore dell’edificio.

No, la maggioranza prevista per la validità delle deliberazioni dell'assemblea varia a seconda che l'assemblea stessa decida in prima o seconda convocazione. Inoltre sono previste maggioranze particolari quando l'assemblea decide su questioni particolari, le c.d. maggioranze qualificate

La delibera va impugnata entro 30 giorni che decorrono per i condomini dissenzienti o astenuti dal momento dell’approvazione; per i condomini assenti all’assemblea il termine decorre dal momento in cui la delibera viene comunicata mediante trasmissione di copia del verbale. Questa regola vale per le delibere annullabili, mentre per quelle nulle sarà sempre possibile proporre l’impugnazione salvo il principio per il quale in assenza di impugnazione la delibera continua a vincolare tutti i condomini.

Nei casi di invalidità più grave della delibera (quando cioè la delibera si considera nulla) qualunque condomino può proporre l’impugnazione. Diversamente (quando cioè la delibera è solo annullabile) questo potere spetta solo ai condomini dissenzienti o astenuti oltre ovviamente ai condomini assenti all’assemblea.

I lavori di manutenzione straordinaria sulle parti comuni di un condominio possiamo dividerli in due categorie: lavori obbligatori urgenti e lavori non obbligatori ma necessari. Fanno parte dei lavori obbligatori urgenti quelli che incidono sulla salute e sulla sicurezza non solo di chi vive nell’edificio, ma anche di chiunque altro possa trarne uno svantaggio. Si pensi ad esempio ad un passante che viene colpito da un coppo di un tetto pericolante. In casi come questi sussiste una responsabilità civile e penale, che spesso ricade anche sull'amministratore, nel non eseguire i lavori di adeguamento alla normativa. Messa a norma dell’impianto elettrico, distacchi di intonaco dalla facciata, marciapiedi dissestati o caldaie fuori norma rientrano in questa categoria ed è quindi urgente oltre che obbligatorio eseguire questi interventi. Sono urgenti, anche se non comportano responsabilità penali, anche lavori di ripristino di mezzi, impianti o strutture, di utilità di tutto l'edificio, a seguito di un danneggiamento. Si pensi ad un problema all'ascensore o ad un danneggiamento dell'autoclave in seguito ad un black-out elettrico. Rientrano tra i lavori non obbligatori ma necessari, invece, tutte le opere di adeguamento e risanamento dell’edificio al fine di apportare migliorie alle strutture e agli impianti, e renderlo più abitabile e confortevole, oltre che diminuire i consumi energetici e conseguentemente diminuire l'esborso di denaro per la gestione da parte di tutti gli inquilini. Alcuni esempi sono: isolamento della copertura, isolamento delle pareti e sostituzione dei serramenti, contabilizzazione del calore, installazione di valvole termostatiche. Anche l'acquisto di una caldaia a condensazione, ad esempio, in sostituzione di una tradizionale e meno efficiente, non è una spesa obbligatoria, ma spesso è utile e vantaggiosa.

L’articolo 1138 comma 1 del codice civile prevede che il regolamento approvato dall’assemblea possa contenere norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione. Non può tale tipo di regolamento prevedere disposizioni che comportino limitazioni legali al diritto di proprietà qual è, nel caso, il divieto (o la limitazione) di detenere animali. Tale clausola, pertanto, è nulla, quindi impugnabile in ogni tempo. La Riforma del condominio (Legge 220/2012) ha introdotto l’ultimo comma al citato articolo, secondo il quale “Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici”. Secondo alcuni interpreti tale disposizione si riferisce ai regolamenti aventi natura contrattuale. La risposta al quesito, pertanto, è negativa, qualunque sia la natura del regolamento.